注文住宅の家づくりに欠かせない存在！？土地のよくある疑問を解決しよう

都市部では地価が高値安定傾向にあることから、立地条件で妥協を強いられることは珍しくありません。
注文住宅の価格は土地と建物で構成されるため、土地代を節約できれば建物の予算に多く割り振ることも可能です。
郊外ではかつて農地の用途で使用されている土地を開発して、一戸建て住宅をまとめて施工することはよく見られます。
底地の地盤の安定性が気になりますが、最近では地盤の重要性が認識されるようになり地盤強化工事なども施工されるようになっています。

注文住宅の土地の種類の一つ建築条件付きとは？

注文住宅の家づくりに欠かせない土地ですが、一般的には建物がない更地をイメージする人も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産会社から紹介を受ける物件の中には中古住宅がそのまま残っている物件や更地ではあるけれども建築条件付きの物件、そして分譲地といったネーミングの不動産などいくつかの種類があることが分かります。
中古住宅がそのままになっているものは、古屋付き土地と呼ばれるもので建物は劣化が激しくそのままでは住むことができない状態になっていることが多く、建物の価値はほとんどゼロに近いのが特徴です。
リフォームすれば住むことができる住宅もありますが、リフォーム費用をかけるよりも建て直した方が安いなどの理由から、このような不動産を購入する人は最初から注文住宅向けの不動産として購入するケースが多いようです。
分譲地は、大きな土地を求めやすい価格に分割したもので、購入してすぐに家を建築できるなどライフラインが整備されている土地です。

注文住宅の土地の一つ古屋付きとは？

注文住宅で家を建てるときに土地の一つに建築条件付きと呼ばれる物件がありますが、これは事前に施工会社と建築プランが決まっている物件です。
そのため、希望しているハウスメーカーに家を建ててもらうなどができませんので、土地探しのときには注意が必要です。
また、建築条件付きの物件は、間取りプランがある程度決まっていてオプションから設備のグレードを変えるといった家づくりになるので、一般的なオーダーメイドの注文住宅と比べると完成までの期間が短いので、なるべく早く新築の家に住み替えたい人に最適です。
他にもボロボロに近い家がそのまま残っている古屋付きやライフラインの整備が完了している分譲地などもあります。
古屋付きの場合は、新築の家を建てるためには既存の建築物の解体が必要になりますが、解体費用は土地を購入した側が負担しなければなりません。
分譲地の場合は、一度に複数の区画を販売することからも、角地などは早めに申し込みしないと売れてしまうことも多いです。

注文住宅で選択できる土地の一つ分譲地とは？

注文住宅で選択できる土地の一つに分譲の場所があります。
分譲地とは、大規模な土地を開発業者が区画割りして、複数の家を建てるための宅地で販売する場所のことを指します。
一般的に、分譲は住宅地域や新興住宅地など都市近郊や便利なアクセスが魅力の地域に多く見られます。
分譲に工場跡が多い理由は複数あります。
まず都市部では工場が昔から存在し、その後工場が閉鎖されるケースが増えた結果その跡地が再開発されることがあります。
経済の変化により、一部の工場が生産拠点を海外に移すなどして閉鎖されることで、広大な土地が空き地となります。
このような工場跡地は、都市再生の機会として分譲の地として開発される場合があるのです。
景気にも関連して工場跡地が分譲地になることがあります。
景気の低迷期には工場の稼働が減少し経営環境が厳しくなるため、工場の閉鎖や売却が増えることがあります。
そのような時期には工場跡地を有効活用するために、住宅地として開発することが選択されるのです。
多くの場合、住宅街として整備され、交通アクセスや生活インフラが整っていることが特徴です。
また、工場跡地を再開発する際には、土地の整備や環境の改善にも取り組まれることが一般的です。

土地と用途地域の関係について解説

土地には用途地域と呼ぶものが存在していますが、これは建築できる住宅やマンション、工場や店舗などの種類を分類するものです。
周りに5階建てなどのマンションやビルに囲まれている場所に一戸建ての家を建築すると日当たりが悪くなりますし、周りには騒音や匂いなどを放出する工場があると住まいの場としては不適切です。
用途地域には、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居地域などの種類がありますが、前者は高さ規制が設けてあって10ｍもしくは12ｍ以下の建築物のみを建てることができるエリアになるので、一戸建ての家を建てるのに適しています。
校舎は150平米までのコンビニや小規模のお店も建築できるエリアですが、高さ制限があるので日当たりを確保したい人に最適です。
ちなみに、従来田畑で使用されていた土地が住宅用地として販売が行われていることもありますが、これは土地の用途を変更するための手続き、地目変更が行われている物件です。
地盤が弱いので地目変更と同時に地盤改良も必要です。

戸建て住宅を建てるときに注意したい土地の容積率とは？

土地を購入するときには、その場所でどのくらいの大きさの家を建築できるのか、これを知るための土地面積に対する割合を確認することが大切です。
この割合には2つの種類があり、一つは建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合を示す容積率です。
仮に、100平米の土地の容積率が100％になっている場合は、100平米の家しか建築できませんが、200％になっている場合は2階建て以上の高層化により200平米までの家を建築できます。
一般的に住居系の場合は50～500％に定められているようですが、前面道路の幅の影響も受けますので注意が必要です。
もう一つは建蔽率で、これは建物面積の敷地面積に対しての割合を意味します。
建物を真上から見たときの面積が建蔽率ですから、100％を超えることはありません。
住居系の場合は30～80％で数値が大きくなるほど大きな家を建築できますので、土地を選ぶときにはこれらの割合を必ずチェックして理想の注文住宅の家を建築できるのか否かの判断にしましょう。

狭い土地でも建蔽率が大きな場所は居住空間を広げることが可能

狭い土地でも建蔽率が大きな場所は居住空間を広げることが可能なのです。
建ぺい率は、敷地に建物を建てることができる割合を示す指標です。
建ぺい率が大きい場所は、敷地の一部しか建物を建てることができないため、建物の隙間や余白が生まれることがあります。
しかし建ぺい率が大きくても、建物の配置や設計を工夫することで、居住空間を広げることが可能です。
例えば建物の形状をコンパクトにし、間取りを効率的に計画することで、スペースの有効活用ができます。
率が大きい場所でも、建物の高さや階数を上げることで、上層階に居住空間を配置することができます。
高層階は風通しが良く、眺望が良いため、快適な居住空間を確保できる可能性があります。
さらに狭い土地であっても、建ぺい率によっては地下や屋上を活用することも考えられます。
地下に収納スペースを設けたり、屋上をテラスやガーデンにすることで、居住空間を拡張することができます。
建ぺい率が大きい土地での住宅計画では、専門家のアドバイスを仰ぎながらより快適な居住空間を実現するための工夫が必要です。
土地の条件や法規制を考慮しながら、創意工夫を重ねて理想の住まいを築くことができるでしょう。

土地に設けられている建築制限や種類

用途地域には建築できる建物の種類だけでなく、建築物の延べ床面積の敷地面積に対する容積率や建築面積の敷地面瀬に対する建蔽率、そして建築制限なども定められています。
いずれも土地を選ぶときに着目しておくべき項目になりますが、建築制限は高さにおける制限です。
高さ制限には絶対高さ・道路斜線・北側斜線・隣地斜線制限の4種類があり、隣地および道路などの日当たりや風通しを考えたもの、圧迫感を与えないために設けられている制限事項です。
土地探しで用途地域を調べるときはこのような制限事項にもチェックしなければなりません。
これから購入を検討している土地の用途地域を調べたいとき、自治体や国道交通省が公開している用途地域マップを使うと便利です。
不動産会社が物件を紹介するときにも教えてくれますが、事前に調べておけば第一種低層住居専用地域がどのようなエリアになるのか知ることができるわけです。
ちなみに、用途地域が指定されていないエリアを無指定（指定なし）と呼びますが、無指定の地域は用途制限の縛りがないのが特徴です。

国土交通省や市町村のサイトの用途地域マップで土地がある場所の用途地域が分かる

国土交通省や市町村のサイトで提供されている用途地域マップを利用すれば、場所の用途地域が分かるのです。
これらの地図は、所在地を入力することでその土地がどのような用途地域に指定されているかを確認できます。
用途地域とは、都市計画などに基づいて土地に対して指定された用途のことで、主に住宅地域や農地などがあります。
たとえば、ある場所が住宅地域に指定されている場合、その土地には住宅を建てることが適しているので、住宅用の建物を建築することができます。
逆に商業地域に指定されている場所では、店舗やオフィスビルを建てることができるでしょう。
用途地域地図を利用することで購入する際には、その土地がどのような用途地域に指定されているかを確認することが重要です。
用途地域は建物を建てる際の用途や高さ制限、容積率などに影響を与えるため、建築計画を立てる上で大きなポイントとなります。
国土交通省や市町村のサイトで提供されている用途地域地図は、一般の方でも利用できる公開情報として提供されています。
これを購入する際には、不動産業者などの専門家のアドバイスも活用しつつ用途地域地図を参考にして、希望する用途に適した場所を見つけることが大切です。

用途地域の無指定の土地とは？メリットやデメリットを解説

土地の用途地域には第一種低層住居専用地域や第二種低層住居地域など住宅を建てることができたり、一定の規模のお店を建築できる土地、病院や学校などの施設を含めることができるエリアなどの種類があります。
これは、生活する上で最適な環境を維持する目的で定められているもので、第二種低層住居地域には工場などを建設することができない決まりになっていますので、騒音や匂いなどの被害を受けずに済むわけです。
なお、この用途地域の中には指定が行われていない区域でもある無指定もしくは指定なしもありますが、これは非線引き都市計画区域の中で一部のエリアや都市計画区域外などに存在するものです。
基本的に、無指定のエリアは用途制限がないのでこれに該当する土地はいろいろな建物を建築できるといわれていますが、住宅などを建てるときにはほとんど選ぶことがない場所といえましょう。
最も、都市計画区域外に存在する土地になりますので住宅用地を探すときなど目にすることはありません。

注意したい用途地域がまたがる場所にある土地

土地の用途地域が2つ以上のエリアにまたがる場合、制限により適用が異なるため注意が必要です。
建築物の用途や容積率・建蔽率、高さや日陰規制などが挙げられます。
建築物の用途制限は、またがる面積の大きい方の用途地域の建築制限が全体的に適用されます。
容積率や建蔽率の場合も、またがる土地それぞれの加重平均を計算した値が適用されます。
高さ以外にも、北側斜線や隣地斜線、道路斜線なども同じように関係しますが、用途の境界で分かれてそれぞれの用途地域の制限が適用されますので、このような土地を選ぶと理想通りの家を建築できない恐れも出てきます。
このようなケースはそれほど多くはないのですが、不動産会社から土地を紹介されたときなど営業担当者からの詳しい説明を受けて購入の可否を決めることになります。
このとき、理解ができない人も多いかと思われますが、それほど複雑なものではありませんので、納得したうえで購入の可否を決めると良いでしょう。

住宅を建築するための土地探しは用途地域についての理解が大切

住宅を建てる際に最初に行うのが土地探しです。
土地探しで重要なのが、用途地域についての理解になります。
土地によってどのような建物が建てられるかを定められていて、それぞれに特徴が異なることを考えて探すことが必要です。
用途地域とは、計画的な市街地を形成されるために用途に応じて分けた13地域のエリアのことを指します。
建築可能な建物の種類、大きさなどが土地ごとに制限されていて住宅が建てられないこともあります。
住宅が建築できる場所としては、第一種低層住宅専用地域が挙げられます。
建てられる高さが10mや12mなど制限されていて、住宅だけではなく低層マンションなども建てることが可能です。
中心部から離れているケースが多いため、広い庭が欲しい、閑静な住宅に住みたいというときに向いてます。
第一種中高層住宅専用地域は、建物の高さに制限がないのが特徴です。
二階建て以内・床面積500平米以下の店舗が建てられたり、教育施設・病院・図書館なども建てられます。
他にもさまざまな地域があるため、特徴を知った上で場所を選ぶことが大切です。

再建築不可の土地は建物を取り壊せない？

セットバック要となっている場合、建築基準法で定められている道路に隣接していないため実測より後退して道路の幅を広げなければならない、このような特徴を持ちます。
建築基準法で定められている道路は、中心から２メートルの幅が必要になりますので、仮に中心から１メートルしかない場合は敷地は１メートル後退した形で計測が行われます。
もし、隣接する距離が10メートルで1メートルの後退を強いられた場合は、土地の面積は現状よりも狭くなりますので、セットバック要になっている土地を購入するときは注意が必要です。
また、再建築不可になっている土地は解体してしまうと建て替えのための許可を得ることができません。
このような物件は土地として販売が行われることはないのですが、中古住宅を購入するときには注意を要する不動産といっても過言ではありません。
ちなみに、再建築不可になっている不動産は、リノベーションやリフォームなどで資産価値を高めるやり方はあります。

セットバック要の土地は現状よりも面積が狭くなる

土地を購入するときは、現状の状態だけでなく周辺の環境や自治体の制度など事前に調べておくことも大切です。
例えば、購入を検討している土地の近隣にスーパーやドラッグストアなどの商業施設の有無、子育て世帯の場合なら幼稚園や保育園、小学校や中学校などの教育施設、病院や公園の有無など周辺環境は生活する中で重要なポイントです。
さらに、児童手当や医療補助制度などは自治体ごとに内容が異なりますので、生活しやすい環境であるのか否かを見定めることも大切です。
ところで、気に入った土地があるけれども再建築不可、セットバック要といったケースもゼロではありません。
再建築不可は、文字通り建物を取り壊してしまうと2度と建造物を建てることができない土地になりますので、購入の候補から外す人は多いといえましょう。
これに対してセットバック要の場合は、敷地面積が少なくなるので現状の広さよりも狭くなり建築可能な住宅も小さくなることを把握しておかなければなりません。

土地選びの際には周辺環境や自治体の補助制度を調べておく

土地を選ぶ場合には、周辺環境を調べて自治体の補助制度を見ておくと将来的にも安定した生活ができるようになります。
周辺環境に関しては、住環境を含めた充実した施設が存在するかが重要です。
交通の利便性があれば生活がより豊かになりますので、メリットはとても多いと言えます。
学校や病院はもちろん、コンビニやスーパーなどが存在すればそれだけでも無駄な行動しなくてもすみますし、快適な生活ができるようになります。
同様に、自治体の補助制度の中には土地の購入代金や建築の費用を助けてくれるところも存在します。
基本的に、自治体が提供している補助制度というのは内容が大きく異なります。
例えば、高齢世帯に対して補助制度を提供しているところは少なくありません。
特に、バリアフリーの環境を整えたいと考えている場合には専用の設備や施設を導入する資金を提供してくれるところもあります。
こういった条件を見つけることによって、より充実した土地を見つけられるようになります。